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La Rivalutazione degli Immobili di impresa

30/11/-1

Per effetto del D.L. 185/2008, convertito nella legge n. 2/2009, è ritornata di attualità la rivalutazione degli immobili delle imprese che, rispetto al passato, risulta essere più favorevole per il contribuente. Per la prima volta, infatti, si assiste ad una rivalutazione che può essere eseguita anche esclusivamente in ambito civilistico, essendo il riconoscimento fiscale solo una facoltà a discrezione del contribuente.

Soggetti Destinatari - come precisato nella Circolare n.8/E del 13/03/09, la rivalutazione può essere beneficiata dalle società di capitali (Spa, Sapa e Srl), dalle società di persone (Sas ed Snc) e da enti commerciali soggetti ad Ires: condizione necessaria è rappresentata dal fatto che codeste imprese nella formazione del Bilancio 2008, non debbano utilizzare i criteri Ias/Ifrs. Inoltre, novità rilevante è l’estensione della rivalutazione anche alle imprese individuali e alle società di persone in contabilità semplificata.

Beni Immobili Rivalutabili - oggetto della rivalutazione sono i beni immobili che risultano già iscritti nel bilancio dell’anno 2007 e che sono ancora posseduti dall’impresa al termine dell’esercizio successivo (in questo caso del 2008).

Immobili esclusi dalla rivalutazione aree fabbricabili
area fabbricabile -
un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo (art. 36, co. 2, D.L. 223/2006 - Risoluzione 25/07/2006, n.94)
Immobili "merce" - si tratta degli immobili che vengono venduti dalle imprese che svolgono l'attività di compravendita immobiliare ovvero di costruzione/ristrutturazione e successiva vendita

Metodi di Rivalutazione - a livelli pratici, si possono utilizzare i seguenti 3 metodi alternativi: rivalutazione contestuale del costo storico del bene e del relativo fondo di ammortamento, il quale non comporta modifiche al periodo di ammortamento; rivalutazione del solo costo storico del bene, comportando un aumento della quota di ammortamento ed il rispettivo prolungamento del periodo di ammortamento; riduzione totale o parziale del fondo di ammortamento, il quale non comporta modifiche al costo storico dell’immobile.
Detto procedimento comporta, l’evidenziazione di un saldo attivo che deve essere imputato al capitale o accantonato in una speciale riserva designata. Inoltre, l’ammontare della rivalutazione non può essere superiore alla differenza tra il valore di mercato ed il costo residuo del bene non rivalutato, al netto degli ammortamenti. Questa differenza rappresenta il valore massimo della rivalutazione.

Il riconoscimento fiscale della rivalutazione - le società che procedono alla rivalutazione degli immobili in bilancio possono rendere efficace tale operazioni anche ai fini fiscali. In particolare, è prevista la possibilità di ottenere il riconoscimento fiscale del maggior valore attribuito ai beni, ai fini delle imposte sui redditi e dell'IRAP, con il versamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF, dell'IRES, dell'IRAP e di eventuali addizionali pari al 3% per gli immobili ammortizzabili e all'1,5% per quelli non ammortizzabili.

Affrancamento della Riserva - il saldo attivo di rivalutazione che diventa, per i soggetti in contabilità ordinaria, una riserva in sospensione d’imposta, può essere affrancato con l’applicazione in capo alla società di una imposta sostitutiva dell’Irpef, dell’Ires, dell’Irap e di eventuali addizionali nella misura del 10%. Nessun interesse avranno a fruire dell’affrancamento, i soggetti in contabilità semplificata in quanto, come visto al paragrafo precedente non vi è ipotesi di tassabilità in caso di distribuzione. Poiché le riserve affrancate confluiscono tra quelle di utili, in caso di distribuzione troverà applicazione anche per tali riserve la presunzione di cui all’art. 47, c. 1 T.U.I.R. di prioritaria distribuzione delle riserve di utili rispetto alle riserve di capitali.

Modalità di versamento dell’imposta sostitutiva - la norma prevede che entrambe le imposte sostitutive possano essere versate, a scelta del contribuente, in unica soluzione o in tre rate annuali di pari importo. La scadenza del versamento in unica soluzione o della prima rata coincide con il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi relative all‘anno con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita (20.06.2009), mentre le due rate successive alla prima, maggiorate degli interessi legali del 3% annuo, scadranno con il termine di pagamento del saldo delle imposte sui redditi dei due esercizi successivi (20.06.2010 e 20.06.2011). Le imposte, in quanto sostitutive di imposte sui redditi e Irap, sono indeducibili e sono compensabili con i crediti utilizzabili in F24. Per le imprese in contabilità semplificata, invece, considerato che non esistono alcuni registri contabili, la rivalutazione è consentita a condizione che venga redatto un apposito prospetto bollato e vidimato, da conservare e da esibire all'Amministrazione finanziaria in caso di richiesta, dal quale risultino i prezzi di costo e la rivalutazione compiuta.

Conclusioni - la disposizione in primis (scopo dichiarato) ha la finalità di consentire la "patrimonializzazione" delle imprese mediante l'iscrizione dei valori effettivi dei beni immobili e di goderne, se pure in un secondo momento, dei relativi benefici fiscali. Pertanto, si ritiene che la rivalutazione ai soli fini civilistici può risultare conveniente  per le società che prevedono di chiudere il bilancio 2008 fortemente in perdita, le quali per evitare interventi sul capitale, possono avere interesse ad aumentare il patrimonio netto (grazie alla presenza della riserva di rivalutazione); nei confronti dei terzi (soprattutto delle banche) dato che comporterebbe ai valori patrimoniali più adeguatezza alla realtà aziendale; i migliori indicatori patrimoniali ridurrebbero il costo del denaro in funzione dei parametri di Basilea

La convenienza del versamento dell’imposta sostitutiva va invece valutata considerando il differimento temporale degli effetti fiscali: maggiori ammortamenti a decorrere dal quinto esercizio successivo a quello in cui è avvenuta la rivalutazione (2013); nel caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci, di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa ovvero al consumo personale o familiare dell’imprenditore, degli immobili rivalutati, prima dell’inizio del sesto anno successivo a quello in cui è avvenuta la rivalutazione (2014), ai fini del calcolo di plusvalenze o minusvalenze si ha riguardo al valore dell’immobile prima della rivalutazione.

Aggiornato al 29 aprile 2009

Per informazioni e contatti - Lucio Pinto (l.pinto@pintoepedone.pro) – Leonardo Pedone l.pedone@pintoepedone.pro

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